刘艺淇：国人海外资产配置意愿走强

仲量联行近期发布《2016城市发展动力指数》，报告显示以伦敦、纽约、东京为代表的成熟全球城市依旧保持强劲发展势头，而诸如波士顿、悉尼、首尔等新兴城市的发展动力正在快速提升。2015年中国企业及高净值人群海外资产配置持续增加，一定程度上也助推了海外门户城市的房价持续上涨。仲量联行上海楼盘国际住宅部董事刘艺淇对早报记者表示，“国人海外资产配置意愿走强，美元资产和英镑资产被看好。”

传统发达国家依然热门

根据仲量联行报告，中国高净值人群海外住宅投资主要集中在英国、美国、加拿大、澳大利亚等传统发达国家和地区。这些地区内的住宅增值空间十分广阔。在过去的15年间，英国全国的平均房价已上涨了177%，而伦敦房价在15年间的增幅更是高达276%。“在境外投资中，房地产一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内住宅市场存在不确定性、投资性需求得到抑制而且股票市场持续低迷，高净值人群希望能在海外市场寻求更多投资机会；另一方面，人民币加入SDR也让海外住宅投资得到货币上的便利性。”

刘艺淇称，从传统移民及子女教育延伸到资产保值和增值，中国投资者对海外住宅投资需求在不断提升，未来在全球范围内配置资产的比重也有望持续增加。

“英国伦敦作为中国买家投资海外住宅的首选城市，一直维持着强劲的增长态势。近10年以来，仲量联行在亚太地区仅伦敦住宅项目的销售已超过100亿英镑。目前，在伦敦中心地区购置物业的买家仅有30%是英国本地投资者，其余70%为海外投资者，其中亚洲投资者占比近35%。在这些亚洲买家中，年龄在40岁以上的买家约占到84%；从职业来看，来自金融行业的买家占比最高，约为23%；而买家以投资为目的买入后出租的占比高达85%。”

“走出去”意愿不断增强

由于国内住宅市场的不确定性，中国买家开始全球化配置，海外市场成为他们规避风险和获取利益的第二选择。刘艺淇表示，优秀的教育资源、良好的自然社会环境和永久房屋产权、资产保值与增值多重因素广受国人青睐。

其他有利条件还包括：海外买家持有及转手房产均不设限制；海外买家无需支付房产税、资本利得税(增值税)，使投资收益最大化；相比于国内30%~50%的首付规定和较高贷款利率，海外住宅的首付金额最低仅为25%，最高贷款可达总房款的75%，贷款利率低至3%，后期升值空间也较为可观；租赁市场表现强劲，租金收益率高；大部分房屋可拥有永久产权或长期租赁产权；完善的法律、税务及简单便捷的购房体系，使海外投资者在国内即可轻松购买全球物业。

“从去年的成交记录来看，客户的购置需求主要分为两种。”刘艺淇说，“顶尖高净值人群关注顶尖高端物业，通常来说，交易均价达到2000万元人民币。这些物业拥有非常好的核心地段，建筑设计和室内装修达到一流标准，相关配套和设施也是非常高端。另外一种客户群体青睐投资型物业，做长期的投资打算。虽然购置的房产目前区域位置不是最好，但是都靠近地铁，周围规划有大型配套，未来的发展前景向好。”

购房者需提前做好功课

在刘艺淇看来，“中国人对海外市场的投资，已经从之前的投机慢慢转为健康的投资心理，其资产配置也愈发合理。全球的资产配置，对高净值人群来说是必须要做的事情，这种概念目前也愈发成熟了”。

同时，刘艺淇亦提醒，购置抑或投资海外房产都需要谨慎，购房者最好事先做足功课。首先，充分了解自己的风险承受能力，毕竟海外购房涉及巨额资金。其次，要做有准备的规划，充分了解进入城市的经济基本面。

“比如市场供需和货币情况，人口是否有流入和增加。考虑一个国家或地区的经济情况及全球排名，如纽约、伦敦这种人口导入型城市就基本上没有风险，因为需求太大，全球精英聚集于此。同时，区域的规划配套、增长潜力与政府的支持程度也是重要因素。如果是做海外房产投资，未来房子肯定需要出租，那就要调查当地的租赁市场是否活跃。有些城市的房产市场是不错，但是流动性不好，如果转手出售可能存在困难。”

为保证投资者不会因为虚假信息和不规范的操作方法导致任何经济损失，刘艺淇建议投资者选择正规的渠道对海外房产的房源、购买流程进行了解，通过正规代理机构进行投资，使得整个购买流程有所保障。